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Wenn der Wohnraummieter verstirbt und seine Erben unbekannt sind, kann der Vermieter ohne die Bestellung eines Nachlasspflegers Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht gerichtlich durchsetzen, da eine Klage gegen die unbekannten Erben nicht möglich ist. Das Kammergericht Berlin hat mit Beschluss vom 02.08.2017 (19 W 102/17) ausgeführt, unter welchen Voraussetzungen gemäß § 1961 BGB eine solche Nachlasspflegschaft anzuordnen ist: Sind die Erben unbekannt und hat der Vermieter die Bestellung eines Nachlasspflegers zum Zweck der gerichtlichen Geltendmachung des Rückgabeanspruchs gestellt, muss das Nachlassgericht diesem Antrag grundsätzlich entsprechen. Einer solchen Anordnung zugunsten des Vermieters stehe insbesondere nicht entgegen, dass kein Nachlassvermögen existiere. Nach der gesetzlichen Vorschrift des § 1961 BGB habe die Anordnung bei Vorliegen der Voraussetzungen zwingend zu erfolgen. Dies ergebe sich auch aus der Überlegung, dass die Bestellung eines Nachlasspflegers nicht zur Folge haben müsse, dass die Räumung der Wohnung auf Staatskosten erfolge. Denn es könne ein Nachlasspfleger bestellt werden, der für die unbekannten Erben einen Antrag auf Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens stelle. 

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Nach Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 05.10.2017 (I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17) müssen in Immobilienanzeigen Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger, zum Baujahr des Wohngebäudes, zur Energieeffizienzklasse sowie zum Wert des Endenergieverbrauchs gemacht werden. Der Energieausweis soll es Käufern sowie Mietern ermöglichen, den Energieverbrauch eines Gebäudes einzuschätzen und muss grundsätzlich erstellt werden. Maßgeblich sei in diesem Fall § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV), der Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch verpflichte, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliege.  Der Bundesgerichtshof führt in diesem Zusammenhang aus, dass ein Immobilienmakler allerdings nicht direkter Adressat der vorbenannten Vorschrift sei.  Dieser könne allerdings unter dem Gesichtspunkt der Irreführung von Verbrauchern durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 1 UWG in Anspruch genommen werden. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentliche Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folge die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, zählen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 27.09.2017 (Az. VIII ZR 243/16) mit den Voraussetzungen einer sog. Verwertungskündigung nach § 273 Abs. 2 Nr. 3 BGB befasst. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter wegen berechtigten Interesses kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und er bei Fortsetzung erhebliche Nachteile erleiden würde.  Im konkreten Fall handelte es sich um eine 190 qm große Wohnung mit 7 Zimmern. Die klagende Vermieterin ist auch Eigentümerin des Nachbargrundstücks und plante, das Gebäude, in dem sich auch die Wohnung der beklagten Mieter befindet, abzureißen und das Modegeschäft auf dem Nachbargrundstück zu erweitern. Es wurde vorgetragen, dass dadurch auch unter Berücksichtigung der Investitionskosten ein erheblich höherer Ertrag zu erwirtschaften sei, als bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses.  Der Bundesgerichtshof hält eine solche Kündigung der Vermieterin für unwirksam.  Im Ausgangspunkt stelle der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zwar eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des betreffenden Grundstücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Allerdings sei eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen (hohen) Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein "erheblicher Nachteil" entstehen würde. Bei der Beurteilung dieser Frage haben die Gerichte aber stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist. Vor diesem Hintergrund gewähre das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere dürfe das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden.

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Das Landgericht Berlin führt im Beschluss vom 14.09.2017 (Az. 67 S 149/17) aus, dass es die sog. Mietpreisbremse für verfassungswidrig halte. Die Regelung des § 556 BGB könnte allerdings nur das Bundesverfassungsgericht für mit dem Grundgesetz unvereinbar erklären. Die Norm wird allerdings dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung nicht mehr durch das Landgericht vorgelegt, da es im konkreten Fall nach neuem Vortrag der Parteien nicht mehr auf die Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse ankam.  Die Mieterin hat mit einer Klage ihre ehemalige Vermieterin auf Rückzahlung überhöhter Miete von 1.242,11 EUR in Anspruch genommen und sich dazu auf die vorbenannte Vorschrift berufen.  Das Landgericht wies die Parteien zunächst in einem Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 darauf hin, dass es die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB) für verfassungswidrig halte. Es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor. Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz gebiete dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich zu behandeln.  Soweit der Gesetzgeber Differenzierungen vornehme, müssten diese durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien. Dies habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung von § 556d BGB nicht beachtet und in verfassungswidriger Weise in das Recht der Mietvertragsparteien, im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen. § 556d BGB in Verbindung mit der von dem Land Berlin erlassenen Rechtsverordnung begrenze die zulässige Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da bundesweit der Wohnungsmietmarkt preislich seit langem starke Unterschiede aufweise, belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel in München auf 11,28 € pro Quadratmeter in 2013 und 12,28 € pro Quadratmeter in 2016, während sie in Berlin nur bei 6,49 € bzw. 7,14 € (Berlin-West) pro Quadratmeter gelegen habe. Der Unterschied betrage mithin jeweils über 70 %. Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe rechtfertigten dies. Insbesondere seien im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens die für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkommensbezogenen Sozialdaten von Mietern nicht erhoben worden. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, dass die einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener, die vom Gesetz geschützt werden sollten, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich besser gestellt seien als die gleichen Zielgruppen in Berlin. Darüber hinaus liege auch deshalb eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, da diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d.h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt würden. Denn diese Vermieter dürften bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Ein Bestandsschutz für diese „alte“ Miete könne jedoch bei einer Neuvermietung nicht angenommen werden. Zudem sei die Ungleichbehandlung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde.Quelle teilweise: Pressemitteilung LG Berlin vom 19.09.2017

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Die Überprüfung der Rauchmelder hat der Mieter als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag zu dulden. In einem vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 30.08.2017 (Az, 33 C 1093/17) entschiedenem Fall hatte sich der Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter geweigert, einen Techniker zur Überprüfung in seine Wohnung zu lassen.  Das Gericht führt zur Nebenpflicht des Mieters aus, dass der Wartungs- bzw. Überprüfungstermin in der Regel mindestens zwei Wochen vorher schriftlich oder per Aushang durch den Vermieter anzukündigen sei. Als für den Mieter zumutbarer Zeitraum komme die Zeit zwischen 8 und 18 Uhr in Betracht.  Verweigere der Mieter die Zustimmung zur Überprüfung weiter, drohe ihm ein Ordnungsgeld oder ersatzweise Ordnungshaft.

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Die Mieter hatten sich im mit Urteil vom 14.06.2017 (Az. VIII ZR 76/16) durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall auf Grund individualvertraglicher Vereinbarung notariell beurkundet unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten unterworfen.  Die entsprechende notarielle Zwangsunterwerfungserklärung lautet: „Die Mieter … unterwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2.500 € monatlich, einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietvertrag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 03.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen.“. Auf die vereinbare monatliche Miete zahlten die beklagten Mieter unter Berufung auf  angebliche Mängel der Wohnung einen Teilbetrag nicht, den der Vermieter sodann zwangsvollstreckt hat. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass sich die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ergebe, weil es sich um eine beurkundete Unterwerfungserklärung über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Mietverhältnisses betreffende Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten, handele.  Die Unterwerfungserklärung sei auch keiner Mietsicherheit gleichzustellen. Bei einem Wohnraummietverhältnis wäre eine solche zum Nachteil der Mieter abweichende Vereinbarung von den Reglungen hinsichtlich der Kaution unwirksam. Die Unterwerfungserklärung biete dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit, sondern enthebe ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu verschaffen.  Der Vermieter konnte daher die fehlenden Mietbeträge im Wege der sofortigen Zwangsvollstreckung beitreiben. 

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Im vom Bundesgerichtshof mit Entscheidung vom 24.08.2017 behandelten Sachverhalt (Az. III ZR 574/16) ist die Klägerin Eigentümerin eines Hausgrundstücks, das an die kommunale Kanalisation angeschlossen ist und an einen der Gemeinde gehörenden Wendeplatz grenzt.  Auf diesem Wendeplatz steht ein Kastanienbaum, dessen Wurzeln zum Teil in die Kanalisation eingedrungen waren, so dass bei Starkregen Wasser in den Keller der Klägerin lief. Diesen Schaden macht die Klägerin gegenüber der Gemeinde geltend.  Der Bundesgerichtshof führt aus, dass Eigentümer von baumbestandenen Grundstücken nur unter besonderen Umständen für durch Wurzeleinwuchs in den Abwasserkanal entstehende Rückstauschäden haften müssten. Für private Grundstückseigentümer komme eine solche Kontrollpflicht regelmäßig nicht in Betracht. Denn neben der räumlichen Nähe des Baums und seiner Wurzeln zu dem Abwassersystem und den Merkmalen des Baums selbst (Flachwurzeln u.ä.) sei auch die Zumutbarkeit von Kontrollpflichten zu prüfen. Der Grundstückseigentümer müsse in der Regel den Kanal nicht selbst überprüfen, da er keinen Zugang zu diesem habe. Im konkreten Fall allerdings hatte die beklagte Gemeinde als Eigentümerin des baumbestandenen Grundstücks und zugleich Betreiberin des öffentlichen Abwassersystems den unmittelbaren Zugang zum gesamten vom Kastanienbaum ausgehenden Gefahrenbereich gehabt. Soweit also im Rahmen ohnehin gebotener Inspektionen des Kanals die Einwurzelung erkennbar gewesen war, hätte die beklagte Gemeinde die Pflicht gehabt, diese rechtzeitig zu beseitigen. Die Kontrollpflicht war in diesem Fall also zumutbar. 

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Im konkreten Fall wurde durch das zuständige Amtsgericht im Wege der Beschlussersetzung entschieden, dass im Objekt alle Kellertüren aus Holz durch Kellertüren aus einem anderen Material ersetzt werden sollen. Es wurde weiter festgelegt, dass der Verwalter drei Angebote einholen und den Auftrag an den kostengünstigsten Anbieter vergeben soll sowie eine entsprechende Sonderumlage von den Wohnungseigentümern nach deren jeweiligen Miteigentumsanteilen erhoben wird. Der beklagte Mehrheitseigentümer weigerte sich, die Sonderumlage zu zahlen. Das in zweiter Instanz zuständige Landgericht Koblenz entschied mit Urteil vom 24.04.2017 (Az. 2 S 58/15 WEG), dass ein solcher Zahlungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht besteht.  Grundsätzlich ergebe sich ein Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage zwar aus § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit einem Mehrheitsbeschluss über die Erhebung der Sonderumlage. Die Pflicht zur Zahlung der Umlage setze jedoch weiter voraus, dass der Eigentümerbeschluss auch über den Gesamtbetrag der Umlage und dessen Verteilung auf die einzelnen Eigentümer gefasst werde. Aus der im vorliegenden Fall gegebenen Beschlussersetzung durch das Amtsgericht könne wegen mangelnder Bestimmtheit die Höhe des Betrages jedoch nicht hergeleitet werden, das Urteil sei insoweit nichtig.  Bei Erhebung einer Sonderumlage dürfe eine betragsmäßige Festsetzung nur dann ausnahmsweise fehlen, wenn die Einzelbeiträge nach objektiven Maßstäben eindeutig bestimmbar seien und von den Wohnungseigentümern selbst errechnet werden können. Dies sei hier nicht der Fall.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 19.07.2017 (Az. VIII ZR 284/16) seine Rechtsprechung bestätigt, nach der die sog. Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung jedenfalls mit Ablauf der Kündigungsfrist und der damit eintretenden Beendigung des Mietverhältnisses endet. Im Rahmen der Anbietpflicht muss der Vermieter eine ihm zur Verfügung stehende Alternativwohnung dem Mieter anbieten, wenn sich diese in unmittelbarer Nähe zur gekündigten Wohnung befindet. Im konkreten Fall kündigte die Vermieterseite die Wohnung der Mieter im Erdgeschoss, um von einer selbst bewohnten Einheit im 4. Obergeschoss dorthin zu wechseln. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Vermieter aufgrund des Gebots der Rücksichtnahme auch nicht gehalten sei, die eigene, bisher von ihm selbst bewohnte Wohnung anzubieten, die denknotwendig erst frei werde, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters in die gekündigte Wohnung eingezogen sei. Ansonsten müsse sich der Vermieter auf einen „fliegenden Wohnungswechsel“ einlassen, was eine einseitige Berücksichtigung der Mieterinteressen bedeuten würde. Eine solche Sichtweise würde die gegenseitige Rücksichtnahmepflicht überschreiten. 

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Ein Eigentümer einer Wohnung in Berlin bot diese zum Verkauf an und führte mit dem Kläger Verkaufsverhandlungen. Beide Parteien einigten sich auf eine so bezeichnete Reservierungsvereinbarung, in der sich der Kläger zur Zahlung von 3.000,00 EUR verpflichtete. Eine weitere Regelung lautete: „Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag … als pauschalisierter Schadensersatz dem Verkäufer zu.“. Der Kläger zahlte die Reservierungsgebühr, die Vertragsverhandlungen scheiterten aber im Ergebnis, da der beklagte Verkäufer die Verhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert erklärte. Eine Rückzahlung des Betrages von 3.000,00 EUR lehnte er ab. Das Amtsgericht München verurteilte diesen zur Rückzahlung dieses Betrages mit zwischenzeitlich rechtskräftigem Urteil vom 01.07.2016 (Az. 191 C 28518/15). Der Reservierungsvertrag sei formnichtig und damit unwirksam, da eine notarielle Beurkundung nicht erfolgt ist. Der Beurkundungszwang eines Kaufvertrages über Grundstücke gelte auch für eine Reservierungsvereinbarung wie im konkreten Fall, da der Kläger durch das Vertragsstrafeversprechen mittelbar zum Kaufvertragsabschluss gedrängt würde. Reservierungsvereinbarung und der beabsichtigte Kaufvertrag über die Wohnung seien daher als rechtliche Einheit zu betrachten. Der Beurkundungszwang solle die Parteien auf die Bedeutung des geplanten Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen sowie eine sachkundige Beratung sicherstellen. Diese Warn- und Beratungsfunktion sei hier betroffen.  

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